A atual situação de endividamento das famílias portuguesas e o consequente incumprimento dos contratos de crédito à habitação conduziram à aprovação de diversos diplomas legislativos que pretendem criar mecanismos de prevenção do incumprimento, como é o caso da possibilidade do reembolso do valor de planos poupança, de proteção das famílias em situação económica muito difícil e de salvaguarda dos mutuários de crédito à habitação.

Reembolso do valor de planos poupança

A Lei n.º 57/2012, de 9 de novembro, procedendo à alteração do Decreto-Lei n.º 158/2002, de 2 de julho, vem prever a possibilidade de reembolso do valor de planos de poupança em caso de utilização para pagamento de prestações de crédito à aquisição de habitação própria e permanente.

A alteração ao diploma entra em vigor no 1 de janeiro de 2013.

Regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação

A Lei n.º 58/2012, de 9 de novembro, procede à criação de um regime extraordinário de proteção dos devedores de crédito à habitação que se encontrem em situação económica muito difícil.

Este regime aplica-se apenas às situações de incumprimento de contratos de mútuo celebrados no âmbito do sistema de concessão de crédito à habitação destinado à aquisição, construção ou realização de obras de conservação e de beneficiação de habitação própria permanente de agregados familiares em situação económica muito difícil e apenas quando o imóvel em causa seja a única habitação do agregado familiar e tenha sido objeto de contrato de mútuo com hipoteca.

O conceito de agregado familiar em situação económica muito difícil encontra-se definido na lei de acordo com a composição do agregado familiar e os respetivos rendimentos. 

A aplicação do regime está ainda condicionada ao valor patrimonial do imóvel e ao facto do crédito à habitação não estar garantido por outras garantias reais ou pessoais, salvo se, neste último caso, os garantes se encontrem também em situação económica difícil.

O regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação traduz-se na aplicação de medidas de proteção em caso de eventual execução de hipoteca sobre o imóvel através da aprovação de um plano de reestruturação das dívidas emergentes do crédito à habitação, de medidas complementares ao plano de reestruturação ou de medidas substitutivas da execução hipotecária.

O acesso ao regime de proteção efetua-se através de requerimento apresentado pelo mutuário à instituição de crédito com quem tenha celebrado o contrato de mútuo, ficando a instituição de crédito mutuante impedida de promover a execução da hipoteca que constitui garantia do crédito à habitação.

O deferimento do acesso ao regime estabelecido na presente lei constitui a instituição de crédito na obrigação de apresentar ao mutuário uma proposta de plano de reestruturação e suspende automaticamente o processo de execução hipotecária relativo às dívidas decorrentes do crédito à habitação.

O plano de reestruturação incluirá necessariamente as seguintes medidas:

• a) Concessão de um período de carência, relativo ao pagamento das prestações mensais a cargo do mutuário ou estabelecimento de um valor residual no plano de amortização;
• b) Prorrogação do prazo de amortização do empréstimo;
• c) Redução do spread aplicável durante o período de carência;
• d) Concessão de um empréstimo adicional autónomo destinado a suportar temporariamente o pagamento das prestações do crédito à habitação.

Durante a vigência do plano de reestruturação, a instituição de crédito não pode, com fundamento em incumprimento anterior ao plano de reestruturação acordado, resolver o contrato de crédito à habitação e intentar ações judiciais tendo em vista a satisfação do seu crédito.

O diploma prevê a aplicação obrigatória do regime pelas instituições de crédito mutuantes, podendo estas ainda voluntariamente decidir aplicar parte ou a totalidade do regime a outros mutuários de créditos à habitação que não preencham os requisitos previstos ou conceder condições mais favoráveis às previstas na lei.

O novo regime entra em vigor no dia 10 de novembro de 2012 e prevê um período de vigência até 31 de dezembro de 2015.   

Salvaguardas para os mutuários de crédito à habitação

A Lei n.º 59/2012, de 9 de novembro, procede à alteração e republicação do Regime Jurídico da Concessão de Crédito à Habitação Própria.

Salientam-se as seguintes alterações:

• - A aprovação dos empréstimos e fixação das respetivas condições deve atender ao perfil de risco da operação de crédito; 
• - O mutuário pode designar a prestação correspondente ao crédito à aquisição ou construção de habitação própria permanente; 
• - As instituições de crédito apenas podem proceder à resolução ou a qualquer outra forma de cessação do contrato de concessão de crédito à aquisição ou construção de habitação própria permanente com fundamento no incumprimento, na sequência da verificação de pelo menos três prestações vencidas e ainda não pagas pelo mutuário;
•  - A instituição de crédito mutuante e o mutuário podem, por acordo, sujeitar o empréstimo a regras especiais previstas na Lei; 
• - Previsão da possibilidade de retoma do crédito à habitação; 
• - Proibição de aumento de encargos com o crédito em caso de renegociação motivada pelas situações previstas na lei.

As alterações entram em vigor a 9 de dezembro de 2012.

Alteração ao Código de Processo Civil

A Lei n.º 60/2012, de 9 de novembro, procede à alteração das regras relativas à ordem de realização da penhora e à determinação do valor de base da venda de imóveis em processo de execução.

Nomeadamente, é prevista a admissibilidade da penhora de bens imóveis desde que a penhora de outros bens presumivelmente não permita a satisfação integral do credor no prazo de doze meses, quando a dívida não exceda metade do valor da alçada do tribunal de primeira instância, ou dezoito meses quando exceda, e o imóvel seja a habitação própria permanente do executado.

Foi igualmente objeto de alteração a determinação do valor base dos bens imóveis, que agora corresponde ao maior dos seguintes valores:

• a) Valor patrimonial tributário, nos termos da avaliação efetuada há menos de seis anos;
• b) Valor de mercado.

O diploma entra em vigor no dia 10 de novembro de 2012 e aplica-se a todos os processos pendentes, exceto àqueles em que a penhora já tiver sido concretizada.